Pourquoi les inclusions et exclusions méritent toute votre attention
Quand on achète une maison unifamiliale à Montréal, l'attention se porte naturellement sur le prix. Pourtant, ce que vous recevrez le jour de la prise de possession dépend tout autant de ce qui est inscrit dans les inclusions et exclusions de votre offre. Un luminaire enlevé au dernier moment, une thermopompe dont le contrat de location vous est transféré sans avertissement ou un électroménager disparu entre la visite et la remise des clés : ces situations arrivent, et elles coûtent cher à corriger après coup. Prendre le temps de bien négocier ces éléments en amont, c'est protéger votre budget familial dès le départ.
Ce qui est automatiquement inclus dans la vente au Québec
Au Québec, la règle de base est claire : selon l'OACIQ, les installations faisant partie intégrante de l'immeuble, comme les équipements de chauffage, d'électricité ou d'éclairage, sont automatiquement incluses dans la vente selon le Code civil du Québec, sauf si le vendeur les exclut explicitement.
En pratique, cela signifie que les luminaires encastrés, les radiateurs, les thermostats intégrés et les systèmes de ventilation font partie de la propriété que vous achetez, à moins qu'une exclusion soit clairement formulée par écrit. Si un vendeur souhaite conserver un lustre auquel il tient, il doit l'indiquer avant même que vous fassiez votre offre, idéalement dans la fiche descriptive. Votre courtier immobilier peut vérifier ces informations avec vous avant la visite pour éviter toute confusion.
Les biens non permanents : précision et vigilance sont de mise
Tout ce qui n'est pas rattaché de façon permanente à l'immeuble, comme un électroménager, un cellier à vin, un spa ou des stores, peut être inclus ou exclu selon ce qui est négocié. L'OACIQ précise que l'acheteur doit identifier clairement ces biens dans les documents transactionnels, y compris la couleur, la marque et le numéro de série.
Cette précision n'est pas un détail bureaucratique : elle vous protège. Si vous avez visité la maison avec un réfrigérateur en acier inoxydable de marque précise et que l'inclusion ne mentionne que « réfrigérateur », le vendeur pourrait légalement le remplacer par un modèle différent avant la prise de possession. Dressez la liste de chaque bien que vous souhaitez inclure, et demandez à votre courtier immobilier de la faire inscrire avec toutes les précisions nécessaires dans l'offre.
Il est également important de savoir que les biens inclus dans la vente sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur. Si le lave-vaisselle inclus tombe en panne deux semaines après la prise de possession, vous n'aurez généralement pas de recours contre le vendeur pour cet appareil spécifiquement. C'est une raison supplémentaire d'évaluer soigneusement l'état des biens que vous demandez à inclure.
Le piège des équipements en location ou achetés à crédit
C'est l'un des aspects les plus souvent négligés par les acheteurs, et pourtant l'un des plus coûteux. Les équipements en location ou achetés à crédit, par exemple un chauffe-eau, un système d'alarme avec surveillance ou une thermopompe, n'appartiennent pas au vendeur. Ils doivent être exclus de la vente ou leur contrat doit pouvoir être pris en charge par l'acheteur, ce qui doit être vérifié et indiqué par écrit.
Concrètement, si vous prenez possession d'une maison sans avoir vérifié le statut d'une thermopompe en location, vous pourriez hériter d'un contrat aux conditions que vous n'avez pas choisies, avec des frais mensuels imprévus. Avant de signer votre offre, demandez au vendeur de confirmer par écrit quels équipements sont loués, achetés à crédit ou pleinement possédés. Votre courtier immobilier peut vous aider à poser ces questions au bon moment et à vous assurer que les réponses sont consignées dans les documents transactionnels.
Négocier sans bloquer la transaction : l'art du compromis éclairé
Le prix n'est qu'un des éléments d'une offre. L'échéancier, les biens inclus, les conditions et d'autres facteurs influencent le risque et l'attrait de l'offre pour les deux parties. Comprendre cela vous permet de négocier les inclusions et exclusions de façon stratégique, sans mettre en péril l'ensemble de la transaction.
Par exemple, si le vendeur tient à exclure ses électroménagers haut de gamme, vous pouvez négocier un ajustement du prix ou demander qu'il les vende séparément à un prix convenu. À l'inverse, si vous n'avez pas besoin d'un spa en mauvais état, mieux vaut l'exclure plutôt que de l'accepter et d'assumer les coûts d'entretien ou de démantèlement. Chaque décision doit être pesée en fonction de votre budget global et de vos priorités familiales.
Un courtier immobilier expérimenté peut vous aider à comparer ces compromis, à formuler vos demandes de façon claire et à anticiper les réactions du vendeur. Pour en savoir plus sur le processus d'achat à Montréal, consultez la page dédiée aux acheteurs.
Avant la prise de possession : une dernière vérification s'impose
Même lorsque tout est bien négocié et inscrit dans l'offre, une visite de vérification avant la prise de possession reste une étape précieuse. Elle vous permet de confirmer que les biens inclus sont toujours présents et dans l'état observé lors de vos visites, et que les équipements exclus ont bien été retirés. Si un écart est constaté, votre courtier immobilier peut intervenir pour trouver une solution avant la signature chez le notaire.
Cette visite est aussi l'occasion de noter l'état général de la propriété et de vous assurer qu'aucun dommage n'est survenu entre l'acceptation de l'offre et la remise des clés. Prévoyez-la idéalement dans les jours qui précèdent la date de prise de possession, et faites-vous accompagner par votre courtier.
L'essentiel à retenir avant de signer
Les inclusions et exclusions ne sont pas de simples formalités : elles définissent exactement ce que vous achetez et ce que vous devrez peut-être remplacer ou assumer dès les premiers mois. En identifiant précisément chaque bien convoité, en vérifiant le statut des équipements potentiellement loués et en négociant avec méthode, vous protégez votre budget familial bien avant la prise de possession. Faites-vous accompagner par un courtier immobilier qui connaît le marché montréalais et qui saura défendre vos intérêts à chaque étape du processus.
Vous préparez une offre d'achat à Montréal et vous voulez savoir exactement ce que vous recevrez le jour de la prise de possession ? Contactez Lisa Angelosanto, votre courtière immobilière, pour passer en revue ensemble les inclusions, les exclusions et les équipements à vérifier, avant de signer quoi que ce soit.
Foire aux questions
Comment savoir si un luminaire ou un appareil est automatiquement inclus dans la vente ?
Selon l'OACIQ, les installations faisant partie intégrante de l'immeuble, comme les équipements de chauffage, d'électricité ou d'éclairage, sont automatiquement incluses dans la vente selon le Code civil du Québec, sauf si le vendeur les exclut explicitement. En cas de doute sur un élément précis, demandez à votre courtier immobilier de vérifier la fiche descriptive et les documents transactionnels avant de signer.
Pourquoi est-il important de noter la marque et le numéro de série d'un électroménager dans l'offre d'achat ?
Les biens non permanents comme les électroménagers peuvent être inclus ou exclus selon ce qui est négocié, et l'acheteur doit identifier clairement ces biens dans les documents transactionnels, y compris la couleur, la marque et le numéro de série. Cette précision vous protège : sans elle, le vendeur pourrait légalement remplacer l'appareil que vous avez vu lors de la visite par un modèle différent avant la prise de possession.
Que se passe-t-il si la thermopompe ou le chauffe-eau de la maison est en location ?
Les équipements en location ou achetés à crédit (par exemple chauffe-eau, système d'alarme, thermopompe) n'appartiennent pas au vendeur : ils doivent être exclus de la vente ou leur contrat doit pouvoir être pris en charge par l'acheteur, ce qui doit être vérifié et indiqué par écrit. Avant de signer votre offre, demandez au vendeur de confirmer par écrit le statut de chaque équipement afin d'éviter d'hériter de frais mensuels imprévus.
Si un électroménager inclus tombe en panne peu après la prise de possession, puis-je me retourner contre le vendeur ?
Les biens inclus dans la vente sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l'acheteur. Cela signifie que si un appareil inclus cesse de fonctionner après la prise de possession, vous n'aurez généralement pas de recours contre le vendeur pour cet appareil précis. C'est pourquoi il vaut la peine d'évaluer soigneusement l'état de chaque bien avant de demander son inclusion dans l'offre.
À quel moment effectuer la visite de vérification avant la prise de possession, et à quoi sert-elle ?
Prévoyez cette visite dans les jours qui précèdent la date de prise de possession, idéalement accompagné de votre courtier immobilier. Elle vous permet de confirmer que tous les biens inclus sont bien présents et dans l'état observé lors de vos visites, que les équipements exclus ont été retirés, et qu'aucun dommage n'est survenu depuis l'acceptation de l'offre. Si un écart est constaté, votre courtier peut intervenir pour trouver une solution avant la signature chez le notaire.
